眾所周知，地鐵商業(yè)街并不是一個容易運營的項目類型。在這個強調(diào)體驗感的時代，很多城市的地下商業(yè)街做的并不成功。那么，連城新天地作為深圳乃至全國最為成功的地下商業(yè)街之一，它在運營上有何成功秘訣？本文筆者將帶您一探究竟。

深圳土地越來越稀缺為公認事實，如何高效利用地下空間也成另一個話題。而城市地下空間的開發(fā)與軌道交通有機結(jié)合，將極大地拓展城市土地的使用空間和利用價值，同時促進城市商業(yè)的繁榮。4月份，深圳首宗地下商業(yè)用地成功出讓，以及深圳城市軌道網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃了20條路線新聞的傳出，一時伴隨地鐵開發(fā)而擴展開來的地下商業(yè)一度成熱議話題。如何做好地下商業(yè)？深圳目前的地下商業(yè)發(fā)展情況究竟如何？帶著這些疑問，筆者特走訪多個具代表性地鐵沿線地下商業(yè)項目，看看其發(fā)展情況。

這可能是深圳乃至全國最為成功的地下商業(yè)街之一。沒錯，它就是位于福田CBD的“連城新天地”。筆者走訪發(fā)現(xiàn)，目前連城新天地出租率幾近100%，而在探訪期間，場內(nèi)可謂“客如潮水”。

無疑，這是一方寶地，擁坐深圳CBD最核心位置，對接數(shù)大購物中心，哪怕不做商業(yè)，僅打幾塊廣告牌都可能獲利無數(shù)。然而，做商業(yè)有機就有危，君不見恰如成都晶融匯商業(yè)，面對數(shù)大購物中心圍攏，即便位于最好的位置，也有可能遭遇尷尬處境，更何況本身運營難度就偏高的地下商業(yè)要脫穎而出談何容易，那么連城新天地如何煉就“金剛之身”？

購物中心圍合下的品牌之道

連城新天地，位于深圳CBD核心地段，主要連接會展中心及購物公園地鐵站廳之間的主題購物休閑商業(yè)街，項目跨度長達663米，建筑面積約為2.7萬平方米，19個地下出入口與周邊福田COCO Park等多座購物中心、甲A級寫字樓直接連通。連城新天地分為A、B、C三區(qū)，其中A區(qū)為流行坊；B區(qū)定位為風(fēng)尚名品坊；而C區(qū)則為繽紛美食坊，集購物、餐飲、休閑等于一體，于2012年6月28日正式開門迎客。

新天地的品牌多偏向于中低端、大眾化品牌，盡顯“親民范兒”。據(jù)了解，目前連城新天地引進的餐飲品牌約50家，其中多為肯德基、喜年貢茶、老西安等、浙禮、龍抄手等大眾餐飲品牌，且其中分落在主要入口處的輕食餐飲占據(jù)很大的比例。

此外，連城新天地還引入了中國聯(lián)通、移動、電信、風(fēng)馳電訊等流行3C、NTE、PLUS+、西遇等潮流服飾品牌以及屈臣氏、萬寧等生活服務(wù)類品牌，但這些品牌定位都不算高端，而是很接地氣。

按道理，連城新天地處于CBD核心位置，又連通多條地鐵線的商場，或許在很多人眼中應(yīng)該定位可以高端高端再高端。但據(jù)了解，這種“親民范兒”的品牌引入策略正是該項目成功的原因之一。

眾所周知，連城新天地與福田COCO Park、怡景中心城、皇庭廣場等購物中心連通，其中福田COCO Park時尚潮流，怡景中心城雖親民但引進的品牌仍偏中端，而皇庭廣場則是高端購物中心。在這個面積達37萬方的商圈中，中高端購物中心均已有了，而更接地氣的連城新天地顯然與其形成了鮮明的差異化。筆者發(fā)現(xiàn)，目前連城新天地出租率幾近100%，而在探訪期間，場內(nèi)可謂“客如潮水”。

連城新天地成功的背后

眾所周知，地鐵商業(yè)街并不是一個容易運營的項目類型。在這個強調(diào)體驗感的時代，很多城市的地下商業(yè)街做的并不成功。諸如杭州，據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w《錢江晚報》去年8月報道，開業(yè)近一年的鳳起路商業(yè)街，僅有17家商家營業(yè)，原來的商家跑了一半。同樣的情況還曾在成都、西安等城市上演。

然而，作為深圳運營最為成功的地下商業(yè)街之一，連城新天地有什么秘訣？

當(dāng)然，除了上文中提及的地理位置優(yōu)勢、品牌引入及落位策略之外，連城新天地的項目籌備和入市時間選擇非常好也是其成功的原因之一。連城2009年開始籌備、12年開業(yè)經(jīng)過3-4年的時間來進行項目開發(fā)和招商、開業(yè)等前期籌備工作。同時福田CBD的商業(yè)氛圍經(jīng)過多年的開發(fā)，也逐漸成熟。

與此同時，地下商業(yè)街營運過程中可能會發(fā)現(xiàn)一些前期設(shè)計的缺陷，如沒有把地下的采光、照明、通風(fēng)等處理好，這是影響消費者空間體驗感的一個很重要的因素。而小編探訪連城新天地中，發(fā)現(xiàn)場內(nèi)能特別設(shè)置了地下的音樂噴泉，風(fēng)吹過來帶來的絲絲涼意，體驗感相對較好。

而由于連城新天地長度較長，其不僅在走廊上設(shè)立很多鋪位，合理利用空間，也設(shè)立了很多座位，共顧客們休息，此外，在A、B區(qū)轉(zhuǎn)角處巨幅的《清明上河圖》、在B、C區(qū)接壤處的機器人塑像等等，都使得場內(nèi)不僅僅局限于消費，還有了更多的延伸的可能。

據(jù)了解，目前深圳正在如火如荼地打造福田廣深港樞紐，將在未來到來，屆時，連城新天地將與地鐵1、2、3、4、11號線共5條地鐵線路實現(xiàn)對接，空間與潛力也將會更大。不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，未來借力交通樞紐的地下商業(yè)，都具有人流快速通過的特性，如何增強客戶的黏度、忠誠度，將會是地下商業(yè)運營的一個非常重要的課題。

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