社區(qū)商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃

1社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析

主要要素：

周邊人口統(tǒng)計(jì)

周邊消費(fèi)群特征分析

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（現(xiàn)有及潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）

周邊人車(chē)流量統(tǒng)計(jì)分析

周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)計(jì)分析

調(diào)研模板：

1）項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)研分析：規(guī)劃、商圈商家分布、人口構(gòu)成、家庭收入、周邊交通、客流監(jiān)控等

2）小型租戶(hù)分類(lèi)入戶(hù)深訪(fǎng)：租戶(hù)類(lèi)型、面積、營(yíng)業(yè)額、經(jīng)營(yíng)狀況、項(xiàng)目規(guī)劃概念測(cè)試等

3）消費(fèi)者街頭攔訪(fǎng)調(diào)查：個(gè)人基本信息、消費(fèi)習(xí)慣與特征、項(xiàng)目繪畫(huà)概念測(cè)試問(wèn)題等

4）特別調(diào)研項(xiàng)目：典型或可參考個(gè)案深度研究、特殊消費(fèi)群體調(diào)研分析

5）項(xiàng)目概念測(cè)試：設(shè)計(jì)項(xiàng)目定位與初步規(guī)劃，對(duì)消費(fèi)者、小型商家和相關(guān)人士進(jìn)行測(cè)試

2社區(qū)商業(yè)定位策劃

市場(chǎng)定位：功能定位、業(yè)態(tài)類(lèi)型、形象定位、名稱(chēng)建議

顧客定位：顧客是誰(shuí)、顧客規(guī)模、顧客特征

規(guī)模定位：商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，主要考慮的因素有——區(qū)域的商業(yè)市場(chǎng)容量、市場(chǎng)整體租售狀況對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的影響、項(xiàng)目的商業(yè)屬性（輻射型、中間型或內(nèi)向型）、主力店的帶動(dòng)效應(yīng)（一般主力店與其輻射區(qū)域面積比為1：1.5）、競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的影響、市政規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響、項(xiàng)目自身?xiàng)l件對(duì)規(guī)模的影響等

主題定位：主要考慮的因素有——住宅樓盤(pán)的整體風(fēng)格、項(xiàng)目片區(qū)的整體氛圍、主題營(yíng)造的可實(shí)現(xiàn)性等

3社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合

九大基礎(chǔ)業(yè)態(tài)

生活百貨、超市、餐飲、服務(wù)配套、美容、家居服飾、兒童業(yè)態(tài)、生活家居、休閑

業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則

（1）超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)三大基本業(yè)態(tài)

（2）租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)

（3）是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項(xiàng)目實(shí)際情況

（4）能否在項(xiàng)目目前條件下開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，培育商業(yè)氛圍

（5）符合商鋪建筑設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)

租戶(hù)角色定位

4社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局

（1）社區(qū)商業(yè)布局類(lèi)型

商業(yè)的布局形式是前期規(guī)劃重點(diǎn)問(wèn)題之一。整體的布局與商業(yè)的規(guī)模、性質(zhì)有直接關(guān)系，而現(xiàn)實(shí)案例中不同業(yè)態(tài)商家的布局則體現(xiàn)了商家對(duì)于位置的偏好及商業(yè)整體規(guī)劃的合理程度。

下面我們主要分析四種類(lèi)型：

（2）各業(yè)態(tài)布局特點(diǎn)

根據(jù)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，對(duì)于位置的要求也不盡一致。從方便居民生活及合理分配資源的角度出發(fā)，應(yīng)該要注意的基本原則有以下幾點(diǎn)：

a.在商業(yè)布局時(shí)，可優(yōu)先考慮體現(xiàn)居民生活便利的業(yè)態(tài)，如超市、服務(wù)配套類(lèi)和便利店等業(yè)態(tài)的位置，既方便社區(qū)及周邊居民的消費(fèi)，又兼顧龍頭商家對(duì)其它小商家的帶動(dòng)作用；

b.餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問(wèn)題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時(shí)應(yīng)避免影響到社區(qū)居民的正常生活；

c.對(duì)位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對(duì)較偏的位置，如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預(yù)留良好的展示面。

（3）人流動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃

在社區(qū)商業(yè)的人流動(dòng)線(xiàn)中，一般存在人流的集散中心，主要表現(xiàn)為人流焦點(diǎn)和人流端點(diǎn)。

人流焦點(diǎn)一般位于社區(qū)主出入口或商業(yè)的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情況下，人流焦點(diǎn)人流較密集，具有凝集人流的作用。

人流端點(diǎn)一般位于社區(qū)出入口和商業(yè)的主力店，是拉動(dòng)人流的關(guān)鍵，可以并存多個(gè)，有效地提升人流流動(dòng)頻率。

社區(qū)商業(yè)人流動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃應(yīng)主要注意以下幾點(diǎn)：

a、簡(jiǎn)單易達(dá)，增強(qiáng)便利性；

b、焦點(diǎn)與端點(diǎn)盡量臨主要道路設(shè)置，對(duì)外展示面良好，利于導(dǎo)入外部人流；

c、人流焦點(diǎn)應(yīng)設(shè)置于商業(yè)的中心位置，均勻的拉動(dòng)人流；

d、直線(xiàn)為主，適當(dāng)勾勒弧線(xiàn)，體現(xiàn)層次感及節(jié)奏，增加人流動(dòng)線(xiàn)的變化；

e、設(shè)置銜接過(guò)渡的中庭等設(shè)施，凝聚人氣，提升部分商鋪商業(yè)價(jià)值。

（4）鋪位面積

硬件規(guī)劃設(shè)計(jì)如不合理，會(huì)導(dǎo)致合適的業(yè)態(tài)無(wú)法進(jìn)駐，因此，硬件規(guī)劃是社區(qū)商業(yè)能否良好經(jīng)營(yíng)的重要環(huán)節(jié)。

每種業(yè)態(tài)對(duì)于硬件技術(shù)指標(biāo)的要求都不一致，對(duì)于鋪位面積的需求也各不相同，結(jié)合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求，將鋪位按面積區(qū)間分為“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡、201㎡－500㎡、501㎡以上”五種面積區(qū)間。

三種類(lèi)型商業(yè)的鋪位面積比建議：

三種類(lèi)型商業(yè)的鋪位個(gè)數(shù)比建議：

（5）底商設(shè)計(jì)要點(diǎn)

*客流量與面積大小正相關(guān)

*客流量低，價(jià)值低，內(nèi)街鋪盡量不要

*面寬進(jìn)深〈1：3

*面寬一般4-9米，進(jìn)深8-15米（餐飲盡可能大于12米），總面積控制在100平以下；餐飲一般不能做，如果做，需要在平面預(yù)留共用排煙道（結(jié)合塔樓高空排放）

*預(yù)留上下水,DN40/100

*室內(nèi)外高差〈100-300毫米

*電量至少100W/平米

*廣告位預(yù)留

*空調(diào)機(jī)位考慮，頂或立面（〉2.2米)

*層高根據(jù)各地看，盡可能4.5以上，2層可低點(diǎn)

*管道穿梁?jiǎn)栴}、剪力墻優(yōu)化問(wèn)題，可考慮部分轉(zhuǎn)換（如轉(zhuǎn)換層出現(xiàn),則與設(shè)備層合用），從經(jīng)濟(jì)性考慮，不提倡除核心筒落地外其它剪力墻全部轉(zhuǎn)換的做法，除非商鋪價(jià)值足夠消火栓安裝完成，但要暗裝。

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