隨著Z世代消費(fèi)群體的崛起，個性化消費(fèi)趨勢日益凸顯，未來的消費(fèi)趨勢是逐漸注重精神追求和需求多樣化，似乎成為商業(yè)消費(fèi)市場的共識。由此一些新的需求點(diǎn)產(chǎn)生，如情感認(rèn)同、情緒價值、自在生活方式。而消費(fèi)模式和需求的變化，也催生了新的商業(yè)生態(tài)，“非標(biāo)商業(yè)”由此出現(xiàn)。

非標(biāo)商業(yè)的走熱并非心血來潮。首先倫敦、東京、曼谷等國外一些地方已經(jīng)有一些成功的非標(biāo)商業(yè)案例，其次國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)城市更新和消費(fèi)升級的現(xiàn)狀也推動了非標(biāo)商業(yè)的發(fā)展。中國商業(yè)地產(chǎn)規(guī)?；l(fā)展20年已經(jīng)進(jìn)入存量時代，面對高壓競爭，非標(biāo)商業(yè)或是一種差異化新解，同時與集合式標(biāo)準(zhǔn)化商業(yè)的有效互補(bǔ)，也能促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。

“非標(biāo)商業(yè)”，是相較常規(guī)商業(yè)項(xiàng)目而言的“非標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)體量”的項(xiàng)目，目前行業(yè)對“非標(biāo)商業(yè)”沒有統(tǒng)一的定義。“非標(biāo)商業(yè)”之“不同”是相對于過去幾十年規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化、商業(yè)中心范式的解構(gòu)和創(chuàng)新。

一 · 非標(biāo)商業(yè)為什么會成為流行趨勢

（一）市場進(jìn)入存量時代

對于國內(nèi)大部分一線城市而言，城市擴(kuò)張的速度正在放緩，中心城區(qū)的商業(yè)結(jié)構(gòu)基本定型，獨(dú)立的大型集中型商業(yè)中心建設(shè)數(shù)量日益減少，市場進(jìn)入存量時代。并且商業(yè)過度供給，尤其是連鎖化復(fù)制，帶來較大的審美疲勞和體驗(yàn)疲勞。標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)發(fā)展已經(jīng)遭遇瓶頸，在消費(fèi)需求下行的當(dāng)下，不思變就意味著丟失市場、放棄發(fā)展。

非標(biāo)商業(yè)不是獨(dú)立存在，飄在空中，一定是社區(qū)商業(yè)的升級版、補(bǔ)充、促進(jìn)，其實(shí)社區(qū)商業(yè)呢一定是一個高頻剛需+環(huán)境精致+滿足日常需求又很有隨意感的地方，社區(qū)商業(yè)的本質(zhì)是一定先有社區(qū)才有商業(yè)。

其實(shí)社區(qū)商業(yè)呢一定是一個高頻剛需+環(huán)境精致+滿足日常需求又很有隨意感的地方，社區(qū)商業(yè)的本質(zhì)是一定先有社區(qū)才有商業(yè)。

我們看到很多社區(qū)商業(yè)街區(qū)或mall的更新就陷入了咖啡，酒吧，夜店，首店餐飲......一味的升級拔高，那么你的結(jié)局就是會很快被社區(qū)反噬，進(jìn)而快速的調(diào)鋪掉鋪，商場本身也會飛速的下滑沉淪。當(dāng)然太多的商場明明就是社區(qū)商業(yè)mall還羞于或不屑于被標(biāo)簽。當(dāng)然非標(biāo)商業(yè)本身的商業(yè)邏輯、經(jīng)營賬面、成績也需要完整的租賃周期進(jìn)行檢驗(yàn)。

社區(qū)一定是要尊重實(shí)地調(diào)研，面對面你的居民剛性高頻的需求：哪些需求沒被滿足，哪些需求可以升級？哪些急難愁盼的事情你可以去填補(bǔ)。

就像一個運(yùn)營老前輩說的，未來商業(yè)地產(chǎn)會進(jìn)化成什么樣我不好說，但是它一定會進(jìn)化成那個是時代最缺的東西。當(dāng)然可以100%肯定不是地產(chǎn)商住宅的配套。

（二）消費(fèi)者崇尚個性表達(dá)

Z世代崛起代表著消費(fèi)群體在變化，新成長起來的一批年輕消費(fèi)者，更崇尚個性表達(dá)，更愿意為自己的興趣或偏愛買單，他們是從互聯(lián)網(wǎng)時代成長起來的“全民種草”的一代，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)盛行，消費(fèi)個性化是大勢所趨，通過不同維度的個性化和差異化，商業(yè)可以在更高維度建立競爭優(yōu)勢。

（圖片：成都遠(yuǎn)洋太古里|來源：網(wǎng)絡(luò)公開）

（三）品牌更細(xì)分、更多元

品牌是城市商業(yè)活力的來源，其背后不僅是一個個大中小企業(yè)，或品牌提供的服務(wù)及商品，還是產(chǎn)生大量文化內(nèi)容、社群話語及獨(dú)特價值觀的基地，其中不乏有對重塑消費(fèi)文化、構(gòu)建消費(fèi)圈層有獨(dú)特見解者。

三大方面的推動，促使一線城市的“非標(biāo)商業(yè)”具備了持續(xù)發(fā)展的可能，不僅市場存在城市存量更新的需求，消費(fèi)者偏愛個性化、非傳統(tǒng)的商業(yè)模式，眾品牌期待與其價值觀更貼合的商業(yè)舞臺.......因此，“非標(biāo)商業(yè)”有機(jī)會成為新格局、新形勢下商業(yè)地產(chǎn)的新解法。

二 · 非標(biāo)商業(yè)的特點(diǎn)

（一）非標(biāo)商業(yè)以消費(fèi)者需求為核心

商業(yè)的本質(zhì)是以人為本，非標(biāo)商業(yè)更是將這一本質(zhì)貫徹得更徹底。有人將非標(biāo)商業(yè)定義為以消費(fèi)者為核心，依據(jù)地緣屬性和地域文化，采取不同的創(chuàng)新形式生成各色的商業(yè)項(xiàng)目。強(qiáng)烈的在地化屬性，讓非標(biāo)商業(yè)更加注重本地消費(fèi)者的需求?？梢哉f，非標(biāo)商業(yè)相比集合式商業(yè)的最本質(zhì)差異是由供應(yīng)端驅(qū)動徹底變成了由消費(fèi)者需求驅(qū)動。

（二）建筑結(jié)構(gòu)和空間形態(tài)以開放式為主

標(biāo)新立異的建筑空間是非標(biāo)商業(yè)給人的第一印象，其營造的氛圍感是自由的、個性的。因此，相比傳統(tǒng)盒子的建筑形式，開放式的建筑結(jié)構(gòu)更好傳遞非標(biāo)商業(yè)的理念。比如街區(qū)、古鎮(zhèn)、地下廣場等等。

（圖片：佛山ALSO|來源：網(wǎng)絡(luò)公開）

非標(biāo)商業(yè)，始于對臺灣、美國標(biāo)準(zhǔn)式樣購物中心的糾偏。是對社區(qū)商業(yè)的補(bǔ)充和回歸。

（三）在地化屬性滲透，商業(yè)場景重組再造

非標(biāo)商業(yè)的一個很大獨(dú)特性在于在地化的徹底融入，不僅僅是與消費(fèi)者需求的匹配，也體現(xiàn)在空間和場景在再造上。同時，在地化也被視作非標(biāo)商業(yè)的天賦優(yōu)勢，非標(biāo)街區(qū)商業(yè)會更加注重挖掘在地文化，并將其整合在場景化中，可以吸引更多的消費(fèi)者。

（四）招商有很強(qiáng)的圈層認(rèn)同感

非標(biāo)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合上有很多突出的特性，比如去零售化、主理人品牌集中、概念主題突出等，其核心在于強(qiáng)烈的圈層消費(fèi)屬性。這些品牌“非大眾化”，卻在對應(yīng)的圈層中被高度認(rèn)可，有很忠實(shí)的客從性。

（五）一二線城市為主，

核心價值是解決存量問題

非標(biāo)商業(yè)的價值不僅豐富了市場的商業(yè)類別，核心價值在于解決了行業(yè)的存量問題。因此，現(xiàn)階段主要還是一二線城市有需求點(diǎn)，這些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，城市更新需求明顯，非標(biāo)商業(yè)的可行性空間較大。

三 · 非標(biāo)商業(yè)的類型

（一）公園型非標(biāo)商業(yè)

1.重慶三洞橋PARK

重慶三洞橋PARK項(xiàng)目整體由4.9萬方開放式特色商業(yè)街區(qū)與4萬方城市公園共同組成，以“橋洞”、“連廊”、“退臺”、“步道”構(gòu)筑而成。三洞橋是重慶江北城現(xiàn)存至今的文化遺址，承載著深厚的文化底蘊(yùn)和城市記憶。2019年，三洞橋風(fēng)情外街（一期）開街，內(nèi)街——三洞橋PARK的建設(shè)也提上日程。

三洞橋PARK東臨北濱二路、北接朝天門大橋、南接千廝門大橋、西達(dá)渝魯大道，坐擁6號線、9號線雙軌道站點(diǎn)，串聯(lián)著兩江四岸四區(qū)的半小時休閑生活圈。三洞橋PARK以“I·L·H——Insight·洞見之地、Linger·流連之地、Habitat·棲息之地”三大主題為藍(lán)本，創(chuàng)新引入包括商務(wù)社交、濱江禮宴、風(fēng)情餐飲、文創(chuàng)零售、私人形象管理等在內(nèi)的新型體驗(yàn)業(yè)態(tài)，高度適配商圈內(nèi)消費(fèi)需求，并且精準(zhǔn)滿足了高占比本地客群對精致、格調(diào)商業(yè)“氛圍感”的期待。

（圖片：重慶三洞橋PARK|來源：網(wǎng)絡(luò)公開）

2.?？贑APE世紀(jì)海角

CAPE世紀(jì)海角，位于?？诘氖兰o(jì)大橋下，臨?？跒惩鉃嫉孛娣e約9299.58平方米，總建筑面積約6200平方米，是一個融入公園生態(tài)的開放式商業(yè)場景。項(xiàng)目由十余個白色BOX串聯(lián)而成。建筑整體采用開放式的設(shè)計結(jié)構(gòu)，與周圍的公園生態(tài)融為一體，自然元素植入空間的細(xì)節(jié)當(dāng)中。其中由31棵原生椰子樹構(gòu)筑出來的“原生椰林”與商業(yè)空間共生交融，展現(xiàn)建筑對自然崇高的敬意。

（圖片：海口CAPE世紀(jì)海角|來源：網(wǎng)絡(luò)公開）

世紀(jì)海角以獨(dú)特的空間氣質(zhì)，吸引了不少具備相似氣質(zhì)的品牌共創(chuàng)者集聚于此。來自武漢的國潮精釀品牌“18號酒館」獨(dú)占一棟600㎡空間，在?？陂_出了品牌全國最大門店；米其林星廚坐鎮(zhèn)的創(chuàng)意法餐「Parker's kitchen”，選擇將中國首店開在海口；難以被定義的chilling vibe bistro“The Naked House”擁有世紀(jì)海角唯一全景露臺景致；

海風(fēng)拂面，輕極限運(yùn)動生活方式復(fù)合餐酒吧“食酒堂”全新升級的3.0版本，夜也在世紀(jì)海角獨(dú)家呈現(xiàn)。

（二）主理人商業(yè)

1.杭州湘湖越界X-LIVIN

湘湖越界X-LIVIN依托35平方公里湘湖碧波而生，1.38萬方精致街區(qū)，以水上島嶼的形態(tài)藏于湘湖山水之中，8000年跨湖橋文明在側(cè)，濱江、蕭山城區(qū)繁華咫尺，2條江南水街聯(lián)接3座典雅石橋，三面環(huán)水、鋪鋪臨水，將濱水特質(zhì)和微度假特質(zhì)發(fā)揮到極致，有望成為繼西湖、西溪之后，杭城全新的“湖區(qū)度假生活”載體。

項(xiàng)目引入了來新夏書院、南蜀記、和茶館、露營漢堡餐吧Camp burger、SOMEHOT甚好咖啡等主理人品牌，建立長期共創(chuàng)合作機(jī)制，以社群為鏈接，構(gòu)建湖畔美食、戶外、藝術(shù)、文化、音樂生活體系，一起為越界理想生活提案，全面激活青年社交力的聚合與共鳴。

（圖片：杭州湘湖越界X-LIVIN|來源：網(wǎng)絡(luò)公開）

2.杭州·保利時光里

杭州保利時光里作為保利布局浙江的首個時光系商業(yè)體，依托保利發(fā)展浙江公司對美好社區(qū)打造的多年耕耘及保利商旅之于商業(yè)精細(xì)化運(yùn)營的綜合能力，項(xiàng)目獲得了市場和業(yè)界的廣泛認(rèn)可。

杭州保利時光里目前共引入杭州濱江區(qū)首店品牌24家，占比24%；除了有星巴克臻選、M Stand、喜茶、必勝客、東大方、City Bazaar等系列優(yōu)質(zhì)連鎖品牌，更是聚合了一眾個性十足的主理人品牌，共計16家。各色業(yè)態(tài)齊聚，全時段、全維度滿足目標(biāo)客群多元生活所需。實(shí)際上，主理人品牌已經(jīng)是非標(biāo)商業(yè)的“標(biāo)配”，唯一的區(qū)別是“主理人含量”多少。

（圖片：杭州保利時光里|來源：網(wǎng)絡(luò)公開）

（三）文化街區(qū)商業(yè)

廣州東山口

廣州東山口曾是華僑、富商和政要的聚居地，是廣州市經(jīng)典的老城區(qū)之一。東山口在短短幾年內(nèi)迎來了Bad Market、Labelhood、SND、Wassup等潮流品牌的入駐，還孵化出了廟前冰室、白鳥之歌、Thehills橄欖山、LPS在地公園等50多個嶺南原創(chuàng)的新消費(fèi)品牌。這些品牌主理人將新潮前沿的美學(xué)體系帶給東山口，也成為了廣州潮流青年的聚集地與發(fā)源地。

不同于一般的城市街區(qū)，東山口這片歷史文化街區(qū)有著獨(dú)特的屬性，它巷中有巷、四通八達(dá)，小巷前后左右都與大馬路相聯(lián)通，三橫四縱的幾條大馬路把密集的新商業(yè)業(yè)態(tài)籠住其中。市井井氛圍及人情味始終交織在一起，形成東山口獨(dú)特的優(yōu)勢。東山口環(huán)繞著廣州越秀區(qū)的幾大名校以及大量培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，學(xué)區(qū)房及原有的歷史文化讓東山口的生活業(yè)態(tài)配套十分完善。即使近年來很多店鋪開設(shè)于此，整個東山街區(qū)愜意的生活氛圍和格局并沒有受到破壞，反而讓街區(qū)生活重現(xiàn)勃勃生機(jī)。

（圖片：廣州東山口臨街店鋪|來源：網(wǎng)絡(luò)公開）

（四）策展型商業(yè)

北京THE BOX朝外

THE BOX朝外城市更新項(xiàng)目位于中國北京朝陽區(qū)朝外大街，建筑面積為36,000平米。通過策展化、場景化及游戲化的空間改造策略，全新定義了商業(yè)空間的“人、貨、場”的關(guān)系。在改造之前，THE BOX朝外曾經(jīng)是一個販賣電腦產(chǎn)品和提供老式KTV服務(wù)的地方，后因業(yè)態(tài)陳舊且經(jīng)營不善而空置。

在THE BOX朝外4萬多平方米的總建筑面積中，有超過7000平方米是供人自由活動的公共區(qū)域，比例達(dá)到17.5%。這些公共區(qū)域不僅是純粹的社交，更重要的是還融入了日常經(jīng)營的業(yè)態(tài)，并沒有造成經(jīng)營空間的浪費(fèi)，同時也能促進(jìn)孤單的年輕人群體從個人化向部落化演變。

同時，THE BOX朝外在空間上打造了一個可供品牌發(fā)布、策展走秀、快閃零售等活動的公共空間，也打造了戶外下沉城市劇場、戶外滑板空間、空中光影籃球場等生活方式空間。開業(yè)以來，THE BOX朝外已經(jīng)舉辦了至少百場展覽、發(fā)售、品牌和社群活動，線下客流總?cè)藬?shù)已接近百萬余人次。

（圖片：北京THE BOX朝外|來源：網(wǎng)絡(luò)公開）

（五）市集型商業(yè)

西安叁伍壹壹TFEP

叁伍壹壹TFEP位于陜西省西安市雁塔區(qū)昆明路與民潔路附近，原址為中國人民解放軍第三五一一工廠（這也是項(xiàng)目名稱“叁伍壹壹TFEP”的由來），曾是中國最大的毛巾廠。作為老廠房改造的項(xiàng)目，叁伍壹壹TFEP一切設(shè)計、營造、建設(shè)的邏輯與目的, 都只為重建人與人之間的親密關(guān)系。

業(yè)態(tài)組合上，叁伍壹壹TFEP涵蓋了生活零售、餐飲、咖啡烘焙、親子、書店、展館和周末創(chuàng)意集市等多元創(chuàng)新業(yè)態(tài)，首先為園區(qū)附近1km-3km居民，以及周邊高新區(qū)范圍內(nèi)工作的人，提供聚焦生活的案場，其次為城市訪客和精準(zhǔn)消費(fèi)人群，提供充滿全新消費(fèi)理念的文藝型社區(qū)商業(yè)新物種。

（圖片：西安叁伍壹壹TFEP米禾集市|來源：網(wǎng)絡(luò)公開）

（六）山系微度假商業(yè)

北京檀谷TANKO慢閃廣場

檀谷小鎮(zhèn)旨在打造“城市山居，學(xué)園市鎮(zhèn)”為愿景的未來生活方式小鎮(zhèn)。2022年，集“公園、商區(qū)、劇場、展廳”體驗(yàn)場景于一體的休閑空間慢閃公園完成升級并重新開放，以策展的邏輯，以及“首店”、共創(chuàng)的理念，引入一批首店品牌，并持續(xù)舉辦音樂演出、露天電影、親子課程工坊、藝術(shù)展覽、市集等。

作為檀谷公園重要商業(yè)部分，檀谷TANKO慢閃廣場今年開業(yè)。不同于以購物為主的傳統(tǒng)大型商業(yè)街區(qū)，檀谷慢閃廣場希望營造的是一種松弛的生活方式。比如引入了北京面積最大的單向空間&十三邀小酒館、北京首個山谷影院三克映畫、北京首家復(fù)古美學(xué)空間舊物倉等品牌。

（圖片：北京檀谷TANKO慢閃廣場|來源：網(wǎng)絡(luò)公開）

（七）創(chuàng)新零售商業(yè)

北京DT51

北京DT51由北京華聯(lián)操盤，被譽(yù)為低配版“SKP”，因此項(xiàng)目有明顯的百貨+SC組合特征。但作為華聯(lián)的創(chuàng)新型零售商業(yè)，定位年輕潮流，精選國內(nèi)外200+品牌，1至5層都設(shè)置了自營的DT SELECT買手集合店。北京DT51獨(dú)特的買手零售業(yè)態(tài)與一眾“去零售化”的非標(biāo)商業(yè)相比，更具差異性，似乎也給非標(biāo)商業(yè)提供了不一樣的思路。

（圖片：北京DT51|來源：網(wǎng)絡(luò)公開）

后記

隨著城市化進(jìn)程的加速，城市更新已成為推動文商旅融合發(fā)展的重要力量。“非標(biāo)商業(yè)”作為這一進(jìn)程中的創(chuàng)新模式，以其獨(dú)特的角色，為城市的商業(yè)空間注入了新的活力。它不僅打破了傳統(tǒng)商業(yè)模式的束縛，而且通過更靈動、多元、融合的方式，為城市商業(yè)帶來了新的思路和發(fā)展機(jī)遇。“非標(biāo)商業(yè)”通過強(qiáng)調(diào)在地文化、個性化消費(fèi)體驗(yàn)和圈層認(rèn)同感，促進(jìn)了城市文化的傳承與創(chuàng)新，增強(qiáng)了城市的吸引力和競爭力。同時，它還通過開放式的建筑結(jié)構(gòu)、獨(dú)特的商業(yè)場景設(shè)計，以及對存量空間的再利用，為城市更新提供了新的思路和實(shí)踐案例。當(dāng)然，“非標(biāo)商業(yè)”的發(fā)展也面臨著一系列挑戰(zhàn)。首先，作為一種新興的商業(yè)模式，它需要在實(shí)踐中不斷探索和完善，以適應(yīng)市場的變化和消費(fèi)者的需求。其次，非標(biāo)商業(yè)的個性化和差異化特點(diǎn)，雖然能夠吸引特定的消費(fèi)群體，但也可能導(dǎo)致其市場規(guī)模受限，難以形成規(guī)?；?jīng)營。此外，非標(biāo)商業(yè)在發(fā)展過程中，還需要處理好與城市整體規(guī)劃、歷史文化保護(hù)、社區(qū)發(fā)展等方面的關(guān)系，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

由此，沉浸城市智庫建議：首先，加強(qiáng)市場研究和消費(fèi)者洞察，以更好地把握非標(biāo)商業(yè)的發(fā)展趨勢和市場需求。其次，鼓勵創(chuàng)新和試錯，為非標(biāo)商業(yè)的發(fā)展提供更多的政策支持和市場機(jī)會。第三，注重在地文化的挖掘和傳承，將非標(biāo)商業(yè)與城市文化、歷史、旅游資源等有機(jī)結(jié)合，形成獨(dú)特的城市品牌。第四，加強(qiáng)規(guī)劃和設(shè)計，確保非標(biāo)商業(yè)的發(fā)展與城市整體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，與社區(qū)發(fā)展相融合。第五，建立多元化的合作機(jī)制，鼓勵非標(biāo)商業(yè)與政府、社區(qū)、文化機(jī)構(gòu)等多方合作，共同推動城市更新和文商旅融合發(fā)展。

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