隨著中國經(jīng)濟的迅猛增長，史無前例的人潮涌入城市，來追尋更好的就業(yè)、收入與高質(zhì)量的生活。這給我們帶來了更大的機遇去塑造新一代的城市。中國有著自己獨特的文化和城市歷史，但同時也存在所有現(xiàn)代城市必須解決的問題。人本尺度、綜合體、公交引導(dǎo)開發(fā)模式（TOD）等話題在全球不同語境下會產(chǎn)生變化，然而其基本設(shè)計原則卻是共通的。

本文將與大家分享城市地標(biāo)商業(yè)綜合體設(shè)計的 15 大要點。

01 TOD

以公共交通為導(dǎo)向的 TOD 模式起源于美國，主要目的是防止美國城市郊區(qū)的低密度蔓延式開發(fā)。中國自 2000 年后廣泛開始了對 TOD 模式的研究和實踐，對 TOD 理念如何與國內(nèi)當(dāng)前階段的城市特征相結(jié)合也做了大量的探索。

西安某 400 米以上綜合體，60 萬方

TOD 模式也為當(dāng)下的商業(yè)綜合體開發(fā)做出了積極的示范作用。而在具體的設(shè)計中，綜合體的各業(yè)態(tài)如何與軌道交通接駁，商業(yè)空間的布局、公共空間的設(shè)置、互動場景的打造、人文藝術(shù)及沉浸體驗館等，無論從硬件設(shè)施、購物體驗，還是心靈上的人文關(guān)懷，商業(yè)綜合體的開發(fā)及設(shè)計者都需要圍繞軌道交通系統(tǒng)來延展。

與公共交通結(jié)合的緊密程度對于綜合體的設(shè)計與開發(fā)時長有著關(guān)鍵性的影響，無論是在標(biāo)高上銜接、采用通道式的銜接，還是綜合體內(nèi)部功能性的全面整合，都需要仔細(xì)研究，并多專業(yè)緊密協(xié)調(diào)。當(dāng)項目有機會接入公共軌道交通時，對于綜合體的長遠(yuǎn)發(fā)展及增值有著絕對的優(yōu)勢，我們會建議業(yè)主盡可能充分擁抱這樣的機會，盡管需要付出相應(yīng)的費用，或因此導(dǎo)致工期拉長。因為接入軌道交通的機會，一旦錯過，后續(xù)再想接入，代價很大。

02 項目定位，業(yè)態(tài)配比

一個作為城市地標(biāo)的商業(yè)綜合體，其項目定位及業(yè)態(tài)配比非常重要，城市對于地標(biāo)的期望值，往往會高于開發(fā)商。依據(jù)過往的經(jīng)驗，我們發(fā)現(xiàn)，城市的期望隨著時間的推移或許更接近真實，但開發(fā)商卻需要對初期投資成本加以控制。

成本控制和設(shè)計品質(zhì)總是充滿了矛盾，但不能將長期的利益與遠(yuǎn)程發(fā)展被初始的成本控制所犧牲，這可能是永遠(yuǎn)也不會停歇的討論與拉鋸戰(zhàn)。如何將有限的經(jīng)費用在刀刃上，同時打造出均衡，且經(jīng)得住時間考驗的城市地標(biāo)綜合體，相當(dāng)考驗建筑師的水平。

我們常?？吹郊追揭驗樽陨韽婍椀脑颍瑢δ承I(yè)態(tài)，厚此薄彼，導(dǎo)致項目的失衡，相當(dāng)可惜。要么項目不成功，要么項目之后需要大量改造。我們的建議是，在一開始就盡量做到位，這也有利于項目在將來的升級迭代。

武漢中北路 400 米綜合體，45 萬方

城市綜合體一般包含商業(yè)、辦公、酒店、公寓這幾種主要業(yè)態(tài)，以下所述也主要是針對這幾種功能都具備的商業(yè)綜合體。隨著社會的發(fā)展，更加復(fù)合性的綜合體也越來越常見，例如包含了表演業(yè)態(tài)、城市觀景臺、私人美術(shù)館或藝?yán)裙δ?、沉浸式主題街區(qū)、電競體驗館等，這些都會影響整體動線設(shè)計布局。

上海大寧電競綜合體，14 萬方

03 商業(yè)占比

商場是做綜合體的配套，還是作為綜合體的拳頭產(chǎn)品，這個定位上的區(qū)別，會導(dǎo)致商場總面積，業(yè)態(tài)配比及許多設(shè)計上的區(qū)別，也會影響其在基地展示面的優(yōu)先排序與落位。

綿陽 360 米綜合體，50 萬方

04 沿街立面展示

一般來講，商業(yè)綜合體都會將比較完整的沿街面留給商業(yè)，作為人流入口，商業(yè)活動及品牌展示。但高端的辦公樓，星級酒店也需要有合適的城市與道路展示面，因此，需要適當(dāng)規(guī)劃三維的項目城市展示面，及不同功能區(qū)的主入口位置。

綿陽 360 米綜合體，50 萬方

05 城市界面，城市地標(biāo)

綜合體的建筑高度，沿街面長度，都是項目作為城市地標(biāo)，定義城市界面與城市天際線的表現(xiàn)點，在城市里，建筑高度越高，和沿街面長度越長的，一般規(guī)劃局和市領(lǐng)導(dǎo)都會越關(guān)注，因為項目自帶定義城市界面的獨特使命，也越容易需要經(jīng)過專家會及收集各方意見后才能被審批通過。項目周邊如有歷史建筑需要保護的，對于項目的長期運營和知名度來說具有很好的提升作用，但是在設(shè)計及開發(fā)的初期，會有更多需要考慮及通過審查的需求。

武漢漢正街綜合體，45萬方

06 商業(yè)建筑

綜合體里的商業(yè)，常常會面臨該做成集中商業(yè)（Mall）還是街區(qū)式商業(yè)（街區(qū)）的靈魂拷問。

一般來講，集中式的 Mall 更利于統(tǒng)一控制，打造一年四季恒溫恒濕的舒適環(huán)境。但街區(qū)商業(yè)由于擁有更多的展示面，尤其適合做品牌旗艦店、線下體驗店，也提供了更多樣化的購物、休閑和體驗場景，因此近年來獲得了更多開發(fā)商的青睞。

相比集中商業(yè)，街區(qū)商業(yè)（全部自持）對甲方商管部門的運營能力有著極高的要求。同時，如果街區(qū)體量過大，則存在去化困難的風(fēng)險。一旦街區(qū)商業(yè)經(jīng)營不善，也可能長期導(dǎo)致將綜合體或片區(qū)整體形象拉低的問題。

因此在做選擇題時，不可不慎。如今，成功的街區(qū)式商業(yè)在國內(nèi)已有不少案例，在打造成功街區(qū)式商業(yè)的設(shè)計過程中，多個專業(yè)團隊的腦力激蕩、緊密協(xié)調(diào)，仔細(xì)的設(shè)計推敲是邁向成功的必經(jīng)之路。

武漢漢正街綜合體，45 萬方

07 動線

商業(yè)是需要清晰與連續(xù)動線的，辦公，酒店的動線也各自需要連貫與清晰，各業(yè)態(tài)之間的動線最好不要交叉，以免造成混淆，有些商業(yè)綜合體里的商業(yè)動線與辦公入口動線，甚至是酒店入口動線交叉，混淆，導(dǎo)致辦公和酒店入口不清晰，這些都會降低綜合體整體品質(zhì)。清晰獨立的交通組織與各業(yè)態(tài)入口，也是構(gòu)成合理動線的必要條件。

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08 自持比例

綜合體的自持比例，是我們在設(shè)計上也會比較關(guān)注的點，由于自持比例的不同，會導(dǎo)致建筑定位的差異，進(jìn)而影響建筑布局、建筑形態(tài)與造價控制。

09 業(yè)態(tài)優(yōu)先次序

不同的項目，由于基地位置、甲方定位、城市期望、規(guī)劃局要求均不相同，因此對于不同業(yè)態(tài)的排序會有輕重之分。無論輕重，我們還是會建議要達(dá)到適度的平衡，以避免未來顧此失彼的長期發(fā)展遺憾。

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10 塔樓與核心筒的落位

高層辦公，酒店與公寓塔樓建筑的落位，對于裙樓的商業(yè)會有一定的切割與影響，因此在落位塔樓時，要盡量減少其對商業(yè)的負(fù)面影響。

11 景觀設(shè)計與自然的元素

景觀的設(shè)計對于綜合體而言越來越重要，尤其在城市里，缺乏人與自然接觸的機會，因此除了室外的景觀配置，室內(nèi)的景觀現(xiàn)在也越來越的受到使用者的青睞，無論是商場，酒店，公寓還是辦公，都會見到越來越多的景觀與自然元素。

12 第五立面

商業(yè)裙樓的屋面，早已成為城中稀缺綠地，結(jié)合著綜合體的各類業(yè)態(tài)。第五立面不僅僅是立面和綠化，也成為了空中活動平臺，提供了休閑與消費結(jié)合的場地，更營造出一種極為珍貴的“舉頭望明月”、“呼吸自然空氣”的露天社交場景。

武漢漢正街綜合體，45萬方

13 立面細(xì)節(jié)的設(shè)計與落實

城市綜合體一般也是區(qū)域地標(biāo)，甚至城市的地標(biāo)。其立面整體效果及細(xì)節(jié)設(shè)計，是整個項目在城市空間里的品質(zhì)呈現(xiàn)最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)之一，尤其未來不容易更新替換，因此更需慎重。異形的設(shè)計，容易導(dǎo)致立面細(xì)節(jié)將來不容易落實，及增加品質(zhì)把控的難度。因此在設(shè)計初期以渲染圖呈現(xiàn)設(shè)計意圖的階段，雖說異形的設(shè)計容易顯得造型獨特，但未來的落實，實際上是需要拿捏是否能夠落實，如果無法落實到位，反而在真實的環(huán)境里會顯得粗糙，得不償失，因此在立面落地性的考量上，設(shè)計團隊的經(jīng)驗把控發(fā)揮著關(guān)鍵的影響力。

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14 造價控制

造價的控制是開發(fā)時序里永遠(yuǎn)繞不開的話題，尤其是在 2020 年后，過于節(jié)省造價導(dǎo)致項目的品質(zhì)低下，甚至影響到長期的發(fā)展，我們建議一定要避免。但是，錢要花在刀刃上，因此從設(shè)計的源頭就開始積極控制，花最少的錢，達(dá)到最好的效果，是設(shè)計團隊?wèi)?yīng)該要為甲方在設(shè)計階段就充分考慮與計劃的。

15 時間因素

規(guī)模較大的城市綜合體，設(shè)計及開發(fā)周期更長，很容易遇到各類由于時間因素所導(dǎo)致的使用需求變化，人員變化或政策變化，因此，更容易發(fā)生設(shè)計需要更改的可能，例如建筑高度需要調(diào)整，功能需要替換，建筑形態(tài)需要重新推敲等等。

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