下沉市場的社區(qū)商業(yè)怎么做?

作者:萬維商業(yè)空間設(shè)計時間:2023-11-07 13:20:50瀏覽:433次

在城市化進(jìn)程中,多數(shù)城市的社區(qū)商業(yè)逃不過“最多火三年”的魔咒,冷清收場。規(guī)模不適合、設(shè)計不合理、業(yè)態(tài)不齊全、運(yùn)營管理不規(guī)范、整體不和諧等問題或許是共性原因,但不同能級城市的社區(qū)商業(yè)也存在著許多差異性問題。本文,針對當(dāng)下不同能級城市社區(qū)商業(yè)常見的問題,分析二三四線城市到底適合做哪種類型的社區(qū)商業(yè)。

 

社區(qū)商業(yè)前景無限,難點(diǎn)眾多

隨著居民消費(fèi)水平提高,社區(qū)商業(yè)的潛力價值也得到不斷發(fā)掘。時值當(dāng)下,社區(qū)商業(yè)已成為實(shí)力地產(chǎn)企業(yè)紛紛瞄準(zhǔn)的新藍(lán)海。飆馬商業(yè)地產(chǎn)認(rèn)為,社區(qū)商業(yè)雖然前景無限,但也存在著諸多開發(fā)難點(diǎn)。

首先,新建社區(qū)商業(yè)服務(wù)配套落后,仍然無序和雜亂,社區(qū)居民意見很大,但目前還沒有更好的解決辦法,因?yàn)樯鐓^(qū)商業(yè)多為微利業(yè)態(tài),在人口消費(fèi)力不足的情況下,各種業(yè)態(tài)面臨虧損和經(jīng)營困難,即便政府補(bǔ)貼,也難有成效,拿到補(bǔ)貼不久就關(guān)門的現(xiàn)象經(jīng)常出現(xiàn)。

其次,社區(qū)商業(yè)普遍創(chuàng)新不足。社區(qū)商業(yè)是零售行業(yè)的基礎(chǔ)陣地,眾多零售、餐飲、休閑娛樂以及生活服務(wù)企業(yè)都在陣地上,特別是中小微企業(yè),但由于很多社區(qū)商業(yè)基本業(yè)態(tài)的盈利能力不高,對租金、市場競爭等因素較明顯,這些零售企業(yè)在社區(qū)發(fā)展中仍然小心翼翼。

再次,市場,社區(qū)商業(yè)以屬地化消費(fèi)為主,社區(qū)商業(yè)發(fā)展雖然較為穩(wěn)定,但增長緩慢,幾十年來以傳統(tǒng)菜市場、超市、夫妻店為主,抗擊市場沖擊的能力也較弱。

 

最后,社區(qū)商業(yè)是民生工程,商務(wù)部多年以來在大力推進(jìn),各地商務(wù)部主管部門分別開展了大量工作,并投入大量資金補(bǔ)貼,2005年發(fā)布推動社區(qū)商業(yè)發(fā)展指導(dǎo)文件,明年商務(wù)部、財政部下發(fā)的支持社區(qū)商業(yè)發(fā)展的資金將近100億左右,應(yīng)該說投入不小。但是,多年來社區(qū)商業(yè)發(fā)展的效果并不是很好,因?yàn)樵谑袌鐾耆_放的情況下,政府補(bǔ)貼的力度還是有限的,更多的企業(yè)的存活是由市場決定的。缺少社區(qū)創(chuàng)新型企業(yè)和行業(yè)龍頭企業(yè),對傳統(tǒng)企業(yè)的補(bǔ)貼只能是使其保持生存狀態(tài)。

國內(nèi)社區(qū)商業(yè)普遍還停留在傳統(tǒng)散售型沿街商鋪的階段,缺乏系統(tǒng)的規(guī)劃和精細(xì)化運(yùn)營手段,很難與板塊內(nèi)的大型商圈形成對等的競爭,導(dǎo)致出現(xiàn)以下幾點(diǎn)“致命問題”:

①空鋪率抬升:商鋪無人問津,租金下滑,難以轉(zhuǎn)化;

②招商經(jīng)營慘:招商難,商業(yè)質(zhì)量參差不齊,難以引入品牌主力店;

③業(yè)態(tài)單一化:商戶少,全天候需求與商業(yè)體早10晚10矛盾;

④同質(zhì)化嚴(yán)重:忽略因地制宜,簡單粗暴“格子鋪”,無特色和吸引力;

⑤整體無品質(zhì):服務(wù)配套落后,街面臟亂差,停車擺放、可逛性不足。

具體到不同能級城市社區(qū)商業(yè)的痛點(diǎn),主要是:二、三線城市社區(qū)商業(yè)則存在著空間及建筑設(shè)計的缺失。大部分開發(fā)商以開發(fā)住宅的概念建造商業(yè)物業(yè),設(shè)計時缺失長遠(yuǎn)的經(jīng)營眼光,在平面布局、建筑設(shè)計、商業(yè)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃和面積配比方面存在種種弊端,商業(yè)建筑不能滿足租戶的要求,或與社區(qū)的整體環(huán)境格格不入。而四線城市社區(qū)商業(yè)因?yàn)榈昝媾K亂差、業(yè)態(tài)老舊難以匹配人們對品質(zhì)生活的追求,則成為不可忽視的問題。

 

二三線城市社區(qū)商業(yè)玩法及案例解讀

二三線城市隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展,餐飲、零售、生活服務(wù)等居民高頻使用的社區(qū)商業(yè)價值越來越不可估量。其中,蘇州是國內(nèi)最早由政府主導(dǎo)系統(tǒng)化規(guī)劃社區(qū)商業(yè)的城市,其最具特色的“一站式生活配套服務(wù)”鄰里中心,成為另一個角度的“標(biāo)準(zhǔn)化”社區(qū)商業(yè)。

1、案例解讀。

方洲鄰里中心是蘇州鄰里中心發(fā)展公司借鑒新加坡的開發(fā)理念,結(jié)合國內(nèi)實(shí)際在工業(yè)園區(qū)內(nèi)開發(fā)建設(shè)的第8個項(xiàng)目。它既是社區(qū)購物中心的標(biāo)桿項(xiàng)目,也是最多領(lǐng)導(dǎo)人參觀考察的項(xiàng)目。

它與蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)已建成的其他鄰里中心一起,擯棄“沿街為市的粗放型商業(yè)形態(tài)傳統(tǒng)底商”與“小而散形態(tài)的社區(qū)內(nèi)商業(yè)”,著力構(gòu)建“服務(wù)于社區(qū)的集成式商業(yè)中心”。

單個鄰里中心的服務(wù)半徑被設(shè)定在500至800米,服務(wù)人口為2萬人,必備功能及其核心產(chǎn)品包括:超市、銀行、郵政、餐飲、洗衣房、美容美發(fā)、藥店、文化用品、維修店、文體中心、生鮮菜場、衛(wèi)生醫(yī)療中心。從結(jié)構(gòu)上來看,蘇州鄰里中心餐飲、零售、生活服務(wù)等居民高頻使用的業(yè)態(tài)占比近80%。國有背景的工業(yè)園區(qū)開發(fā)商對鄰里中心的統(tǒng)一運(yùn)營管理保證了鄰里中心的服務(wù)方向與水準(zhǔn)。

 

2、二三線城市社區(qū)商業(yè)構(gòu)想。

基于此案例和二、三線城市其他優(yōu)秀社區(qū)商業(yè)經(jīng)驗(yàn),筆者對未來二、三線城市社區(qū)商業(yè)做一些構(gòu)想:

其一,物業(yè)面積一般在3000-20000平米,物業(yè)形態(tài)由小型集中式商場+商業(yè)街模式構(gòu)成。

其二,打造便利商業(yè)空間。二、三線城市社區(qū)商業(yè)在空間打造上應(yīng)該更加注意消費(fèi)者及租戶的需求,避免在平面布局和面積配比不合理的問題。以方洲鄰里中心為例,三棟三層樓為主的建筑相互獨(dú)立,多側(cè)臨街,樓棟區(qū)間形成步行街,可通往三棟建筑,二層連廊連接三棟建筑,動線清晰。

其三,全業(yè)態(tài)布局邏輯,基于周邊社區(qū)居民真實(shí)消費(fèi)需求,在業(yè)態(tài)組合上實(shí)現(xiàn)零售、餐飲、休閑娛樂的比例大致為5:3:2的黃金比例,功能布局合理且完善,起到了很好的吸引人流、方便社區(qū)居民的作用。

其四,強(qiáng)化社區(qū)概念,以解決物流中“最后一公里”問題的社區(qū)拼團(tuán)更加適合依賴社區(qū)生活的二、三線群體。

 

四線城市社區(qū)商業(yè)玩法及案例解讀

幾千人的社區(qū)往往只有一兩家店在苦苦支撐,關(guān)店退租的現(xiàn)象在四線越來越明顯。電商沖擊、品質(zhì)不佳、“臟亂差”的街邊店面已經(jīng)與“小鎮(zhèn)青年”的需求難以匹配,這或是四線城市社區(qū)商業(yè)面臨的棘手現(xiàn)狀。

1、案例解讀。

由于1000-3000平方米的社區(qū)商業(yè)規(guī)模過小,在我國社區(qū)商業(yè)中是難點(diǎn)和空白點(diǎn),筆者選取了一線城市優(yōu)秀的案例來做借鑒分析:

從傳統(tǒng)菜市場到社區(qū)鄰里中心,改造并不只是改變“臟亂差”的買菜環(huán)境那么簡單。而是將菜場原本單一的“買菜”功能擴(kuò)展到包括了生鮮超市、餐飲、休閑娛樂、社區(qū)服務(wù)等在內(nèi)的多功能復(fù)合業(yè)態(tài)。共享區(qū)域?yàn)樯鐓^(qū)活動的舉辦提供了寬敞舒適的場所,日常閑暇終于有了休閑、娛樂、社交的場所。從木質(zhì)吊頂?shù)叫菹^(qū)的原木色的書架、坐式臺階,空間采用了大量溫暖的顏色和材質(zhì),創(chuàng)造溫馨舒適感,大大改善了原本破舊的空間。

 

在1300多平方米的空間中,為周邊“一公里”內(nèi)的居民的生活、休閑、服務(wù)等提供便利,表面上看只是功能的延展,而其深層次的意義更在于對社區(qū)居民“美好生活”的滿足。

2、四線城市社區(qū)商業(yè)構(gòu)想。

其一,物業(yè)面積一般在3000平米以下,典型建筑構(gòu)由單層或雙層的商業(yè)街,可以是住宅裙樓,也可以是獨(dú)立建筑構(gòu)成。

其二,場景打造方面,好的空間設(shè)計可以有足夠的沖擊力和吸引力,無論多好的業(yè)態(tài)規(guī)劃,終究還是需要建筑物本身去承載。三四線城市臨街社區(qū)商業(yè)的場景打造,無論是個性張揚(yáng)、或是簡單質(zhì)樸的工業(yè)風(fēng),能刺激眼球、制造熱點(diǎn),就能成為社區(qū)消費(fèi)者喜聞樂見的新天地。

其三,基于消費(fèi)群體的偏移,“小鎮(zhèn)青年”正引領(lǐng)新的消費(fèi)趨勢。他們對品質(zhì)消費(fèi)、體驗(yàn)消費(fèi)、智能消費(fèi)需求的表達(dá)愈發(fā)凸顯。更加專業(yè)化的商業(yè)空間或許將更加符合這些消費(fèi)者的需求。

 

打造高價值社區(qū)商業(yè)三原則

然而,在良莠不齊的市場中,并不是所有的社區(qū)底商都值得選擇。以下三大原則缺一不可,否則也容易淪為“高空置率”產(chǎn)品。

1、核心的地段。

地段是商鋪繞不開的因素,也是首要因素,一個好的地段決定了商鋪不可復(fù)制的稀缺價值。如果是被成熟商圈覆蓋,或者處于城市重點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃區(qū)域的社區(qū)底商,其升值潛力也往往更加出眾。而作為長期持有的投資產(chǎn)品,位于核心地段的底商即便在嚴(yán)峻的市場環(huán)境下,也相對具有抗跌性。

2、密集的人流。

就購買社區(qū)底商而言,穩(wěn)定且龐大的客流量是關(guān)鍵。核心地段能夠匯聚各種業(yè)態(tài),進(jìn)而吸引人潮涌動,同時周圍有著大量已交付入駐的住宅和相當(dāng)完善的配套設(shè)施,也能快速達(dá)到引流的作用,為后期商鋪的成熟產(chǎn)生聚合效應(yīng)。

3、硬核的產(chǎn)品。

除了地段、人流和商業(yè)氛圍等外在因素,商鋪本身的產(chǎn)品力也很重要??v觀核心地段中的各大知名商鋪,最突出的特點(diǎn)便是商鋪面寬足夠大,更有利于展現(xiàn)自身品牌形象。

此外,社區(qū)底商不同于住宅,不會因?yàn)榉魁g的增長而降低其投資價值,相反,伴隨著周邊住宅區(qū)和商業(yè)配套的逐漸成熟,占據(jù)便捷的地理位置的底商,消費(fèi)客源穩(wěn)定,自身的價值也將逐漸增大。而具備了以上這三個原則的商鋪,才是當(dāng)下資本配置的優(yōu)選項(xiàng),才能在貨幣大貶值的時代,實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的初衷。

 

結(jié)語:未來社區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢,勢必在“量”的擴(kuò)張上,更加注重“質(zhì)”的提升,為此精準(zhǔn)合理的商業(yè)定位、業(yè)態(tài)布局、場景氛圍、招商運(yùn)營是社區(qū)商業(yè)邁入高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)。與此同時與專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)策劃團(tuán)隊(duì)攜手合作,在每個重要環(huán)節(jié)精準(zhǔn)發(fā)力,避免陷入社區(qū)商業(yè)開發(fā)運(yùn)營困境,顯得尤其重要。

文章來源于飆馬商業(yè)地產(chǎn),版權(quán)歸原作者所有,內(nèi)容僅做分享,不具有任何商業(yè)用途 轉(zhuǎn)載好文目的在于增進(jìn)業(yè)界交流,若作者和原始出處不準(zhǔn)確還望諒解修正,如有侵權(quán)請聯(lián)系我們,小編會立即刪除并表示歉意。謝謝!

在線咨詢


QQ咨詢


微信咨詢


聯(lián)系我們